Salta a la vista. Los edificios residenciales y los comerciales poco tienen que ver. Tienen paredes, puertas, techos y ventanas, sí, pero salvo los elementos indispensables, se trata de construcciones muy diferentes, como vamos a contaros en este artículo. Vamos a adentrarnos en el proceso de construcción comercial que llevan a cabo las empresas constructoras para conocer mejor en qué consiste, desde que se inicia la planificación hasta que finaliza la obra.
Toda construcción comercial implica la construcción de edificios, además de otras estructuras que se utilizan con un fin claramente comercial. Este tipo de construcción incluye los edificios de oficinas, las tiendas minoristas, los almacenes, las fábricas y otro tipo de construcciones. Dentro de la construcción comercial intervienen diversos profesionales, desde arquitectos e ingenieros hasta contratistas y albañiles. El primer paso que se da en la construcción comercial es la elaboración de un plan para el proyecto en el que se tienen en cuenta las necesidades y peticiones del cliente, el tamaño y la ubicación de la construcción, así como cualquier requisito normativo. Una vez que el plan se termina, el equipo de construcción puede empezar a levantar la estructura.
Este proceso requiere que exista una excelente coordinación, una gran colaboración y se disponga de una importante cantidad de recursos. Una vez que se termina este tipo de proyectos, se obtiene un espacio de gran valor para el funcionamiento de las empresas.
Aunque la construcción comercial y la residencial se encuentran dentro del ámbito de la construcción privada, existen notables diferencias a la hora de llevar a cabo el proyecto, tanto en la financiación como en el tamaño del solar y los requisitos de equipamiento.
En la construcción comercial, los proyectos son de mayor envergadura. La inversión privada y los préstamos suelen financiar estos proyectos. Las obras suelen ser de mayor extensión y requieren, por lo general, equipos especializados que no se emplean habitualmente en la construcción comercial. En el caso de la construcción residencial, la inversión privada y las hipotecas suelen ser las que financian el proyecto; la envergadura de la obra suele ser menor y los proyectos no necesitan equipos especializados.
Tipos de construcción comercial
Dentro de la construcción comercial se abarcan varios tipos de proyectos, siendo algunos más frecuentes y habituales, como nos explican desde BM Constructora, expertos en construcción y enfocados en el máximo aprovechamiento de los recursos disponibles y en el uso de tecnologías de vanguardia, junto a los métodos más innovadores, para construir los sueños de sus clientes. Los tipos de construcción comercial más solicitados son los restaurantes, los centros médicos, las minoristas y tiendas de comestibles, los centros comerciales, los alojamientos como hoteles, las estructuras industriales como las fábricas y los almacenes, los edificios institucionales como institutos o universidades y las instalaciones deportivas.
Este tipo de proyectos puede variar desde restaurantes familiares hasta estructuras de oficinas de tamaño medio o los grandes rascacielos de las zonas metropolitanas. Por lo general, los proyectos de construcción a pequeña escala consisten en las renovaciones, reparaciones o ampliaciones que no implican una alteración significativa de la huella del edificio. Por lo general, este tipo de proyectos tardan menos en ser ejecutados que las obras de tamaño medio o grande, además de requerir menos equipos y personal para su ejecución. Algunos ejemplos incluyen la instalación de nuevas ventanas, puertas o tejados, la renovación o remodelación del interior de las oficinas o la mejora o instalación de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado.
Por otro lado, tenemos los proyectos de construcción comercial de mediana envergadura. Aquellos que implican la modernización, la ampliación y el inicio desde cero. Son proyectos de mayor complejidad que los de pequeña escala, como añadir un piso a un edificio, lo que conlleva la necesidad de varios meses o incluso un año para ejecutar y completar el proyecto. Es el caso de edificios para empresas como oficinas medianas, hoteles o centros médicos, o de la construcción de un nuevo ala en una estructura ya existente.
Pasamos a los grandes proyectos de construcción. Se entiende por construcción a gran escala cualquier proyecto que implique una modificación significativa de la huella de un edificio o la creación de una estructura totalmente nueva. Este tipo de trabajos es de mayor complejidad que los proyectos de pequeña o mediana envergadura, y es muy frecuente que se tarde años en su finalización. No solo conllevan más tiempo, también requieren equipos de mayor especialización y un elevado nivel de coordinación entre diversos equipos. Se trata de los edificios para empresas como las grandes oficinas, los rascacielos o los centros comerciales y proyectos de infraestructura como los puentes o los aeropuertos.
Fases de un proyecto de construcción comercial
Para que una construcción comercial tenga el éxito esperado y necesario, es fundamental seguir una serie de pasos. Empezando por la fase de desarrollo y la planificación, etapa que se inicia antes de que el proyecto sea autorizado y se inicie cualquier planificación, en una fase inicial de diseño que consta de tres pasos: la programación y la viabilidad, el diseño esquemático y los documentos contractuales.
El equipo de planificación describe los objetivos y metas del proyecto, realizando un estudio de viabilidad para determinar el tamaño del edificio, el espacio necesario y las estancias necesarias. Estas decisiones se recogen en un Documento Inicial del Proyecto (PID). El diseño esquemático consiste en la elaboración de un boceto en el que se muestran el espacio, los materiales, los colores y las texturas; datos que se utilizarán en el desarrollo del diseño para investigar y adquirir los equipos y materiales necesarios. Los documentos contractuales contienen los planos y las especificaciones finales.
Uno de los mayores desafíos de este tipo de construcciones reside en la falta de comunicación a la hora de elaborar el diseño adecuado. En este momento los jefes del proyecto tienen que mantener contacto directo con el cliente, el diseñador, el arquitecto, los proveedores y los ingenieros. Si no existe una buena comunicación, esta parte resulta imposible.
Otro de los desafíos que presenta la construcción comercial es la falta de objetivos claros. En ocasiones, las partes interesadas en el proyecto no saben muy bien lo que quieren o no se ponen de acuerdo en aspectos como los materiales, por lo que la gestión del proyecto se torna difícil.
Una vez que se concluye el proceso de licitación, se elige a un contratista para dar inicio al proceso de construcción. Es necesaria la formación de un equipo de proyecto antes de poner la primera piedra. Una unidad típica cuenta con un jefe de proyecto, un administrador de contratos, un ingeniero de campo, un superintendente y un responsable de salud y seguridad.
El siguiente paso del equipo es leer el proyecto de obra antes de dar inicio a cualquier trabajo. Esto puede implicar cuestiones de medio ambiente como el análisis del suelo. Las autoridades municipales competentes revisan todos los planes de construcción y las conclusiones tras hacer una inspección de las obras. Una vez se ultima el plan estratégico y el presupuesto, el equipo que va a realizar el proyecto reúne a la mano de obra y los recursos necesarios. Esto incluye diseñadores, arquitectos, ingenieros y todos los profesionales necesarios para que el proyecto se ejecute como es debido.
Son muchas las variables que pueden pasar desapercibidas cuando no existe una imagen clara sobre el proyecto, el proceso que requiere o la fecha de finalización. Una planificación previa insuficiente puede provocar en el cliente unas falsas expectativas o, una vez en marcha el proyecto, una preparación inadecuada que conlleva un aumento de problemas o dificulta la gestión de los riesgos. Durante la fase previa de la construcción es necesario tener en cuenta diversas cuestiones de carácter legal. Permisos y códigos de construcción. Si no se lleva a cabo una gestión cuidadosa de la documentación, el almacenamiento y el control, se puede generar otro problema.
Durante la fase de contratación se encargan, compran o alquilan los materiales, herramientas y servicios necesarios. En esta fase de la construcción se pueden presentar más o menos dificultades en razón del alcance que tenga el proyecto, los recursos disponibles y la fecha de inicio de la obra. Una buena comunicación es esencial para el éxito de esta fase.
Superadas las fases citadas, se llega a la fase de construcción, donde las fases previas darán sus frutos. Antes de iniciar la construcción, el director del proyecto y los equipos de diseño e ingeniería ya han hecho su trabajo, por lo que durante la construcción, el control recae en los contratistas y subcontratistas. El director de obra y el contratista se encargarán del proyecto desde el principio hasta que finalice. Las inspecciones de calidad, las solicitudes de información y las presentaciones técnicas se evalúan y aprueban por el arquitecto, los ingenieros y el director del proyecto para que el contratista finalice a tiempo el proyecto.
Finalizada la construcción, se inicia la fase de cierre del proyecto. No se limita a terminar las tareas pendientes; implica desactivar los activos, devolver los equipos alquilados, limpiar el lugar de trabajo y realizar una revisión para detectar defectos o tareas sin completar.
Todo esto es, a grandes rasgos, lo que implica un proyecto de construcción comercial.
