La venta de vivienda de obra nueva ha experimentado en el 2025 la mayor subida de los últimos 18 años. Aunque la mayoría de la gente prefiere alquilar a comprar, y compra vivienda de segunda mano por delante de vivienda a estrenar, esta noticia pone de manifiesto que en nuestro país se ha vuelto a construir y que el mercado inmobiliario sale del atolladero.
Señala el periódico Expansión que en el 2025 la venta de viviendas subió un 11,5%. La mayor parte de las compras son viviendas de segunda mano, la compra de viviendas a estrenar no alcanza el 20% del total; sin embargo, se aprecia un aumento de un 25% respecto al año anterior. Aumento que en el mes de julio alcanzó el 42%.
La construcción de viviendas nuevas creció el año pasado un 20%. Durante el primer trimestre del 2025 se inició la construcción de 34.216 viviendas. Este es un dato significativo, puesto que desde que explotó la “economía del ladrillo” (entre el 2008 y el 2012) la obra nueva cayó en picado. En ese periodo cerraron más de 134.000 empresas relacionadas con la construcción. La mayoría de las que consiguieron sobrevivir, viraron su actividad hacia el sector de las reformas.
La obra nueva aún es insuficiente para cubrir la demanda. Algunos expertos opinan que para resolver el problema de la vivienda en nuestro país habría que construir entre 500.000 y 700.000 nuevos pisos en los próximos 5 años. Esto supone multiplicar la producción de manera exponencial, si tenemos en cuenta que en la actualidad a penas se construyen 14.000 V.P.O. (Vivienda de Protección Oficial) nuevas al año.
La noticia de que está aumentando la venta de vivienda a estrenar es esperanzadora. Significa que se están construyendo nuevos inmuebles y que la gente ha perdido el miedo a comprarlos.
El peso de la construcción en la economía.
El diario digital Economía de Mallorca subraya que la construcción ha perdido la mitad del peso que tenía en el PIB si lo comparamos con la incidencia que tenía antes del 2008. Aun así, su influencia en la economía no es nada desdeñable. Representa un 5,3% del PIB. La construcción da empleo a 1,4 millones de trabajadores. El 7% del total.
No debemos olvidar que la construcción es un dinamizador de la economía. En torno a la edificación y las reformas se crea toda una estructura económica que genera riqueza y empleo. Profesiones como la electricidad, la fontanería, la carpintería metálica, intervienen en la construcción de nuevos edificios sin que los trabajadores sean operarios de la construcción, propiamente dichos.
En el 2.025 la economía española creció un 2,8%. Uno de los países de la Unión Europea que más está creciendo. El aumento de las ventas en el sector inmobiliario y el repunte de la construcción han contribuido de manera significativa a que se produzca este crecimiento.
Quizás la economía española, desde mi punto de vista, adolece de un problema de fondo. Algo que llamo el “Focalismo”. Es decir, el grueso principal de la economía se centra en un sector que está reportando grandes beneficios en una época determinada. A finales del siglo pasado y principios del actual se centró en la construcción, lo que se llamó “la economía del ladrillo”. En la actualidad nos estamos centrando en el turismo.
Esta es una dinámica peligrosa, puesto que en el momento en que implosiona ese sector, el conjunto de la economía se viene abajo. Si logramos diversificarla, los vaivenes de un sector concreto nos afectarán menos. Por eso es una buena noticia que el sector de la construcción, que fue quien más sufrió la crisis del 2008, vuelva a repuntar.
El mercado inmobiliario español.
El sector inmobiliario es un pilar de la economía nacional. Aporta cada año más de 176.000 millones de euros al PIB. Se calcula que en nuestro país hay un patrimonio inmobiliario que supera los 7 billones de euros. La inversión en este sector, en el 2024, superó los 14.000 millones. Todo este capital genera más capital. Las propiedades inmobiliarias son susceptibles de alquilarlas o venderlas.
En estos momentos, se alquila más que se vende. Un 25% de la población española vive de alquiler. Se ha revertido la tendencia. Hace 20 años, el porcentaje de la población que alquilaba se movía entre un 6 y un 11%.
Respecto al alquiler, ahora mismo sucede un problema. Está aumentando la demanda, mientras la oferta (número de viviendas que se alquilan) se ha reducido ligeramente, lo que está haciendo que suba el precio de los alquileres.
Este encarecimiento del alquiler, muchas veces superior a la mensualidad que se pagaría en un crédito hipotecario, hace que las personas que se lo puedan permitir, se inclinen por la compra.
Ahora mismo, 8 de cada 10 inmuebles que se venden son de segunda mano. La obra nueva tan solo representa un 21% del total de las ventas. Este es un porcentaje minoritario, pero es el más alto desde el 2014.
Los compradores se inclinan por la vivienda de segunda mano porque es más económica y porque la oferta de vivienda nueva es bastante reducida.
Tanto en el alquiler como en la compra, los compradores e inquilinos opinan que los precios están disparados. Una familia en Barcelona destina el 56% de sus ingresos familiares en costear la vivienda en la que vive. Todos esperamos que, con el tiempo, se produzca un ajuste entre los ingresos reales de las familias y el precio de la vivienda.
Quién compra vivienda nueva.
Ahora mismo hay dos grandes grupos que compran vivienda nueva. Por un lado, familias con hijos, que quieren cambiarse de domicilio y por otro, inversores.
Respecto a las familias, se trata de parejas con hijos en la que ambos tienen más de 40 años, tienen una situación laboral estable y han conseguido ahorrar dinero suficiente para sufragar parte de la compra.
Son familias que desean tener una casa nueva en condiciones para poder criar a sus hijos y formar una familia. Algunas de estas familias provienen del alquiler, pero no todas. Se dan casos de familias que se trasladan a una vivienda más nueva, más grande y con mejores servicios, mientras ponen su casa anterior en venta o la alquilan para sufragar la hipoteca de la propiedad recién adquirida.
Esta es una decisión meditada, que lleva años de preparación. Diferente a las compras, algo más impulsivas, que se realizaban antes del 2008. Cuando las parejas que compraban muchas veces tenían entre 25 y 35 años y se presentaban a la compra con poco o nada ahorrado.
Por otro lado tenemos los inversores. Tanto particulares como empresas. Este grupo se inclina bastante por la compra de vivienda usada, con prácticas como comprar un piso económico, reformarlo y volverlo a vender a un precio superior, pero últimamente también está adquiriendo vivienda nueva.
Una vivienda es un valor seguro, que si se pone a la venta, con el tiempo, va a reportar beneficios. Sobre este asunto hablaremos más en profundidad al finalizar el artículo. Por otro lado, la vivienda es un activo, que si se pone a circular, reporta ingresos.
El problema del precio.
A parte de la ley de la oferta y la demanda, que es la que establece el precio de cualquier producto, respecto a la obra nueva encontramos dos factores que la encarecen. Por un lado el incremento de los costes de construcción, y por otro, la escasez de oferta de suelo para construir.
El coste de construcción se ha encarecido un 3,3% durante el año anterior. No son costes anteriores a la obra, como puede ser el diseño de los planos, los estudios de los arquitectos o las licencias, que en lo fundamental se mantienen estables. Nos referimos a los materiales y a la mano de obra. En la actualidad el coste de construcción por metro cuadrado está por encima de los 1.066 €.
Este es un coste que puede ir subiendo mientras se ejecuta la obra. Lo que dificulta el cálculo de beneficios por parte del promotor. Para neutralizar esta incertidumbre, empresas como Geneop, una empresa constructora de Madrid que lleva operando más de 25 años en el sector de la construcción y que se dedica tanto a la rehabilitación de edificios como a la obra nueva, cierra el precio de un proyecto antes de iniciar la obras. Es decir, trabaja con presupuesto cerrado. Una forma de trabajar que adoptan algunas constructoras y que proporciona seguridad tanto al promotor-vendedor de las viviendas, como al mercado inmobiliario en general.
El otro problema, la escasez de oferta de suelo para construir, es un problema de política municipal. Es cierto, sobre todo en las grandes ciudades, que el espacio para construir es cada vez más limitado. Las ciudades han crecido tanto que se coluden con las localidades que conforman su área metropolitana. Pero no menos cierto es, que cada ayuntamiento tiene su plan urbanístico. Un plan, que atendiendo al problema de acceso a la vivienda que tenemos en la actualidad, se podría orientar a construir nuevos edificios residenciales. Una medida que a medio plazo incidiría en bajar el precio de los pisos.
La tendencia.
En un artículo de su blog, el portal Fotocasa analiza las tendencias que se están dando en la compraventa de viviendas, recogiendo la opinión de directivos que trabajan en el sector.
Tras el record que se vivió en el 2025 en la venta de viviendas y el crecimiento en cuanto a número de operaciones que se está experimentando en los meses que llevamos de este 2026, Vicenç Hernández (CEO de Tecnotramit) opina que no nos encontramos ante un hecho puntual. La venta de vivienda, tanto nueva como usada, se está convirtiendo en una tendencia estable que poco a poco le va a comer terreno al alquiler.
Miguel Ángel Gómez Huescas (Presidente de las patronales inmobiliarias FADEI y AMADEI) señala que la demanda va ir creciendo en las grandes ciudades y en las zonas costeras, pero, según él, la escasez de viviendas podría limitar el número de operaciones. Una vez más, vuelve a salir a la palestra la necesidad de obra nueva para ampliar la oferta.
Un fenómeno interesante, que es probable que suceda, es que el aumento de las compras obligue a las entidades financieras a mejorar las condiciones de financiación. Si los bancos ven en los créditos inmobiliarios un negocio seguro facilitarán el acceso al crédito. Eso sí, sin caer en los errores del pasado. Juan Jiménez-Hevia (Head of Iberia de Real IS AG) opina que la evolución del mercado de la venta de viviendas está condicionada por las decisiones que tome el Banco Europeo respecto a los tipos de interés. Desde luego, una mejora de los sistemas de financiación facilitaría el acceso a la compra de nuevas viviendas.
Un valor seguro.
La inestabilidad del panorama económico internacional ha puesto en valor las propiedades inmobiliarias, resituándolo en el lugar que le corresponde por su naturaleza. Es decir, en un valor seguro.
La loca política arancelaria que está imponiendo el gobierno de Donald Trump desde Estados Unidos, unido a la situación bélica y prebélica que afecta directamente a mercados como el de la energía, los hidrocarburos o la materias primas hacen que operaciones como los fondos de inversión, la compra de acciones e, incluso, la adquisición de deuda pública generen menor rentabilidad de la esperada o esté sujeta a cierta incertidumbre.
En un panorama tan incierto, el patrimonio inmobiliario es el refugio más seguro en el que guardar el capital. Ya no solo para los inversores, también para una familia. Tener una casa o un piso en propiedad es un recurso que en el momento en el que se ponga a la venta va a generar beneficios.
La venta de viviendas cayó en picado después de la crisis del 2008. Nadie lo veía ya como una inversión segura. En estos momentos, a pesar de que el precio de los inmuebles no para de crecer, la venta de viviendas está alcanzando récords históricos, equiparables a los de antes de la crisis.
La construcción se está convirtiendo en un recurso financiero rentable y en un motor de la economía.
